Inwestycje w nieruchomości, w Paragwaju

Inwestowanie w nieruchomości w Paragwaju otwiera dostęp do jednego z najbardziej perspektywicznych rynków w Ameryce Południowej. Kraj ten od kilku lat przeżywa dynamiczny rozwój sektora mieszkaniowego i komercyjnego – powstają nowoczesne wieżowce, biurowce, centra handlowe oraz parki logistyczne. Wzrost napędzają zarówno zagraniczne firmy wchodzące do Paragwaju, jak i lokalny biznes, który korzysta z możliwości, jakie daje otwarcie na rynki Mercosur.

Silnym fundamentem tego trendu jest rozwój infrastruktury. Modernizacja dróg, rozbudowa portów rzecznych nad Paragwajem i Paraną, a także inwestycje w transport kolejowy i lotniczy sprawiają, że kraj staje się naturalnym centrum logistycznym regionu. To z kolei podnosi wartość gruntów i zwiększa atrakcyjność inwestycji w nowe projekty – od magazynów i zakładów przemysłowych, po osiedla mieszkaniowe i luksusowe apartamentowce.

Kluczową przewagą pozostaje niski koszt utrzymania nieruchomości. Podatki lokalne i opłaty eksploatacyjne są znacznie niższe niż w krajach sąsiednich, a wyjątkowo tania energia elektryczna z hydroelektrowni Itaipú dodatkowo zwiększa rentowność inwestycji.

W efekcie Paragwaj wyróżnia się nie tylko konkurencyjnymi cenami, ale też rosnącym popytem i stabilnym otoczeniem gospodarczym. To sprawia, że jest idealnym miejscem dla inwestorów indywidualnych poszukujących okazji na rynku mieszkaniowym, jak i dla dużych przedsiębiorstw planujących strategiczne projekty komercyjne.Dzięki konkurencyjnym cenom, rosnącemu popytowi i rozwijającej się infrastrukturze, Paragwaj jest dziś jednym z najciekawszych rynków nieruchomości w Ameryce Południowej – zarówno dla inwestorów indywidualnych, jak i dużych przedsiębiorstw.

Co najbardziej wpływa na ROI w Paragwaju

Zwrot z inwestycji (ROI) w nieruchomości zależy nie tylko od samej ceny zakupu i wysokości czynszu. W Paragwaju istotne są także czynniki, które na pierwszy rzut oka mogą wydawać się drugoplanowe, ale w praktyce decydują o tym, czy nieruchomość będzie stabilnym źródłem dochodu, należą do nich:

Mikrolokalizacja i standard budynku

Nie wystarczy kupić mieszkania w dużym mieście – kluczowe znaczenie ma konkretna dzielnica i standard budynku. Lokale w pobliżu centrów biznesowych, uniwersytetów, nowoczesnych centrów handlowych czy w dzielnicach z dobrą infrastrukturą komunikacyjną cieszą się największym zainteresowaniem i pozwalają osiągać wyższe stawki czynszu.
Podobnie działa standard samych budynków – apartamentowce z windą, garażem podziemnym, ochroną i dodatkowymi strefami (siłownia, basen, taras wspólny) nie tylko przyciągają zamożniejszych najemców, ale również minimalizują rotację, co przekłada się na stabilniejsze przychody.

Opłaty wspólnotowe (HOA)

Każdy budynek ma własną politykę kosztów utrzymania części wspólnych. W praktyce różnice mogą sięgać kilkudziesięciu lub kilkuset dolarów miesięcznie i realnie obniżać rentowność. Zdarza się, że w luksusowych apartamentowcach wysoka opłata wspólnotowa potrafi pomniejszyć dochód o 1–2 punkty procentowe marży z wynajmu. Dlatego przed zakupem zawsze warto dokładnie przeanalizować regulamin wspólnoty, wysokość opłat i ich wpływ na ROI.

Zarządzanie najmem

Wynajem może być prowadzony samodzielnie (poprzez zatrudnienie bezpośrednie) lub za pośrednictwem operatora. W modelu krótkoterminowym (np. Airbnb, Booking) obsługa najmu wiąże się z koniecznością przyjmowania rezerwacji, obsługi gości i sprzątania – dlatego wielu właścicieli korzysta z wyspecjalizowanych firm, które pobierają od 10 do 25% przychodów. Choć na pierwszy rzut oka jest to koszt, profesjonalne zarządzanie często zwiększa obłożenie i średnią cenę najmu, co finalnie poprawia zwrot z inwestycji. W modelu długoterminowym koszty obsługi są niższe, a stabilność większa – kluczowe jest więc dopasowanie strategii do profilu inwestora.

Sezonowość rynku

W niektórych miastach, jak Encarnación, popyt na mieszkania krótko- i średnioterminowe jest mocno sezonowy – w sezonie wakacyjnym ceny rosną, a obłożenie sięga maksimum, natomiast poza sezonem spada. Z kolei w Asunción rynek jest stabilniejszy przez cały rok, dzięki obecności biznesu, instytucji państwowych i ekspatów. Analiza sezonowości pozwala dopasować strategię najmu do realiów rynku i zoptymalizować przychody.

Struktura podatkowa i forma prawna

Ogromną przewagą Paragwaju jest prosty system podatkowy „10–10–10” – czyli 10% CIT, PIT i VAT. To gwarantuje przejrzystość i przewidywalność, ale ostateczne obciążenie podatkowe zależy od formy prowadzenia działalności (osoba fizyczna, spółka SRL czy S.A.). Wybór odpowiedniej struktury może znacząco podnieść efektywność inwestycji i zwiększyć dochód netto.

Finansowanie i ryzyko walutowe

Dostęp do kredytów hipotecznych dla cudzoziemców w Paragwaju jest ograniczony, dlatego większość inwestycji realizuje się za gotówkę. Warto też pamiętać, że lokalną walutą jest guarani (PYG), podczas gdy ceny nieruchomości często podawane są w dolarach amerykańskich. To oznacza, że inwestor powinien uwzględnić ryzyko kursowe w swoich kalkulacjach i świadomie zarządzać ekspozycją na walutę lokalną i dolara.

Przykładowa kalkulacja inwestycyjna nieruchomości w Paragwaju